Ecologie R

2 décembre 2010
Dans les grandes agglomérations, les prix de l’immobilier atteignent des sommets. Pour les ménages à faibles ressources, se loger est devenu une gageure : le parc social est saturé et dans le privé, les offres sont inaccessibles.
Il en résulte une situation insupportable : aujourd’hui, en France, plus de 600 000 enfants sont mal-logés et vivent dans des logements de fortune, surpeuplés, souvent insalubres…. Quand l’avenir des citoyens de demain est ainsi menacé, c’est celui de la société qui est en péril.
Pourtant, ces familles pourraient être logées – plus de 400 000 logements sont aujourd’hui vacants – dans des conditions préservant l’intérêt des propriétaires.
Habitat et Humanisme, association oeuvrant en faveur du logement et de l’insertion des personnes en difficulté, lance un appel aux propriétaires de biens à louer dans les grandes agglomérations : en confiant la gestion de leur logement à l’association,
ils agissent activement contre le mal-logement, tout en bénéficiant d’une tranquillité de gestion, d’avantages fiscaux et d’aides à la rénovation.
Différentes solutions sont proposées selon la localisation du bien, l’état du logement, la durée envisagée… elles impliquent toutes un loyer inférieur au marché, en contrepartie de garanties et d’avantages.
Habitat et Humanisme accompagne notamment les propriétaires dans leur démarche d’amélioration de la performance énergétique du bien, dans le cadre des nouvelles dispositions du Grenelle de l’environnement.

Un double enjeu permettant à la fois aux propriétaires de valoriser leur bien, et aux locataires de réduire des charges d’énergie qui grèvent fortement leur budget domestique : 3,5 millions de foyers souffrent de la précarité énergétique, 300 000 foyers n’arrivent plus à se chauffer.
Propriétaires et solidaires, les termes ne sont pas antinomiques, bien au contraire ! Ensemble, on peut agir pour une ville et une société plus justes.
Contactez-nous au 04 72 27 51 51

La location / sous-location
PRINCIPE
Vous louez un logement à Habitat et Humanisme qui le sous-loue à une personne ou une famille dont la situation nécessite une solution locative de transition.
Habitat et Humanisme reste locataire principal du logement, et accompagne l'occupant à trouver un logement pérenne dans le parc privé ou public.
Vous avez aussi la possibilité d’opter pour un « bail glissant », en acceptant d’accorder à l'occupant le titre de locataire de droit commun, dés qu’il est en mesure de supporter la charge d'un logement.
Pendant toute la durée du bail, l'occupant est accompagné individuellement par une équipe d’Habitat et Humanisme.
 GARANTIES JURIDIQUES
Bailleur
Personne physique ou morale, propriétaire d'un bien immobilier.
Preneur
Habitat et Humanisme prend en location le bien, en tant que « locataire », puis conclut une convention d'occupation temporaire avec la famille « occupant ».
 Durée
Le bail est d’au moins 3 ans, et idéalement de 6 ans.
La convention d'occupation temporaire qu'Habitat et Humanisme conclue avec l'occupant prend donc en considération le terme du bail principal.
 Caractéristiques du bien
Ce dispositif fonctionne sur tout type de logement, et notamment lorsqu'il est vacant ou qu'il nécessite de travaux de remise aux normes. Il peut alors être conventionné ANAH.
 Loyer du bail
En contre partie des frais de gestion et des risques locatifs supportés par l’association locataire, mais aussi du caractère
temporaire du titre d’occupation qui est offert à l’occupant, il est d'usage que le propriétaire accorde une baisse significative de loyer.
 Fin du bail
- si vous choisissez d'opter pour un « bail glissant », vous signez un bail en direct avec l'occupant qui devient votre locataire
- vous pouvez laisser le bail se reconduire avec Habitat et Humanisme pour la même période
- vous pouvez récupérer votre bien, en donnant un préavis 6 mois avant le terme
 AVANTAGES FISCAUX
Si vous choisissez de conventionner votre logement, vous pouvez déduire jusqu’à 70 % des loyers de votre revenu foncier.
 SERVICES ET PRESTATIONS
Vous êtes déchargés des coûts et des risques inhérents à toute gestion locative.
Habitat et Humanisme assure l'accompagnement des familles.
Textes de référence
Description du dispositif – Code civil
- art 1709 c.civ (définition)
- art 1717 du code civil (sous-location)
Avantages fiscaux - Code Général des Impôts :- art 31-I-1°-m alinéa 8 (déduction forfaitaire de 30 à 70%)

Le mandat de gestion
PRINCIPE
Vous donnez en gestion votre bien immobilier à un organisme de type AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale) qui assure une gestion locative adaptée :
- l’attribution du logement est adaptée à la situation du locataire
- les aides au logement permettent de couvrir une part importante du loyer
- la proximité de gestion implique une prévention des impayés de loyer
- le locataire peut être accompagné individuellement par une équipe d’Habitat et Humanisme pour le bon usage et le bon entretien de son logement, ou la gestion de son budget
Certaines agences peuvent vous proposer un appui technique, financier et juridique pour réhabiliter votre logement.
 GARANTIES JURIDIQUES
Bailleur
Personne physique ou morale, propriétaire d'un bien immobilier
Preneur
Locataire de droit commun
 Durée
Durée du mandat de gestion : 1 an renouvelable.
Le contrat avec la famille est au minimum 3 ans pour un bailleur personne physique (ou SCI familiale) et 6 ans pour un bailleur personne morale
 Caractéristiques du bien
Ce dispositif fonctionne sur tout type de logement, qu'il soit vacant, ou qu'il nécessite de travaux de remise aux normes.
 Conventionnement ANAH
Vous pouvez conclure une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat d’une durée :
- de 6 ans en l’absence travaux
- de 9 ans si vous effectuez des travaux, qui peuvent alors être subventionnés par l’ANAH jusqu’à 90%.
Si le logement est vacant, vous pouvez bénéficier d’une prime supplémentaire, sous certaines conditions.
 Loyer du bail
- si le logement est conventionné : le loyer est plafonné
- si le logement n'est pas conventionné :l’objectif est de faire coïncider le loyer avec les ressources de la famille.
 Fin du bail
- vous pouvez laisser le bail se reconduire pour la même période - vous pouvez récupérer votre bien pour l’occuper personnellement ou pour le vendre, en donnant un préavis 6 mois avant le terme (art 15 L. 6/07/1989)
 AVANTAGES FISCAUX
Si vous choisissez de conventionner votre logement vous pouvez déduire jusqu’à 60 % des loyers de votre revenu foncier.
Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :
- les frais de gestion,
- ainsi que le montant éventuel des travaux de réhabilitation
 SERVICES ET PRESTATIONS
Vous pouvez bénéficier :
- d’une gestion locative de proximité individualisée
- d’une assurance « garantie des risques locatifs » négociée à tarif préférentiel
Habitat et Humanisme propose aux familles d’être accompagnées.
Vous permettez à une famille d’accéder à un logement pérenne.
Textes de référence
Description du dispositif
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Avantages fiscaux - Code Général des Impôts :
- art 31-I-1°-m alinéa 8 (déduction forfaitaire de 30 à
60%)

Le bail à réhabilitation
PRINCIPE
Le bail à réhabilitation est un dispositif qui vous permet, en tant que propriétaire d'un bien immobilier en voie de dégradation, de le faire réhabiliter par Habitat et Humanisme qui le louera ensuite à des personnes fragilisées.
Vous avez l'assurance :
- de bénéficier sans indemnité à la fin du bail, des travaux effectués en début de bail
- d'être exonéré d'impôt sur la valeur de ces travaux
- de vous décharger de la gestion locative
En contrepartie, Habitat et Humanisme vous garantit durant toute la durée du bail :
- a minima l'entretien de votre bien, voire même l’ensemble des réparations
- la location de votre bien à des personnes démunies
 GARANTIES JURIDIQUES
Bailleur
Personne physique ou morale, propriétaire d'un bien immobilier
Preneur
Ce dispositif n'est accordé qu'à certains opérateurs, tels qu'Habitat et Humanisme
Durée
En fonction de l'état du bien, la durée du bail peut varier entre 12 ans et 99 ans : plus il y aura de travaux à amortir, et plus la durée sera longue.
Caractéristiques du bien
Il peut s'agir aussi bien d'un logement individuel, que d'un bâtiment.
Après travaux et pendant toute la durée du bail, ce bien sera exclusivement destiné à l'habitation, et les logements seront
conventionnés.
Prix du bail / loyer
Il se détermine principalement par le coût des travaux, que devra amortir Habitat et Humanisme, sur la durée du bail.
Nature des droits conférés
En cédant l'usage de votre bien à Habitat et Humanisme, l'association peut disposer du bien pour le louer à des personnes fragilisées.
Ce transfert de droit réel doit être constaté par acte notarié.
Fin du bail
Habitat et Humanisme vous rétrocède l'intégralité des travaux d'amélioration sans aucune indemnité.
Vous récupérez la liberté d'usage de votre bien, sauf si vous choisissez de conclure en direct un nouveau bail avec les occupants.
 AVANTAGES FISCAUX
Impôts sur le revenu
En fin de bail, la valeur des travaux prévus contractuellement et effectués par Habitat et Humanisme, est exonérée de votre impôt sur le revenu(*), même lorsqu’il s’agit de reconstruction ou d’agrandissement.
(*)exonération réservée aux contribuables pers. physique ou société non soumise à l'impôt sur les sociétés
Taxe foncière
La taxe foncière est établie au nom d'Habitat et Humanisme.
 SERVICES ET PRESTATIONS
Vous êtes déchargés :
- du coût et du suivi des travaux,
- de la gestion locative et de ses frais
- de frais d'entretien du bien, de toutes natures
Textes de référence
Description du dispositif
Art L-252-1 à 252-4 du code de la construction et de l'habitation
Avantages fiscaux - Code Général des Impôts :
- art 33 quinquies (exonération d'impôt sur le revenu)
- art 1400 II (taxe foncière)

Le bail à construction
PRINCIPE
Le bail à construction vous permet tout en gardant la propriété du sol, de céder l’usage d’un terrain à Habitat et Humanisme, qui en contrepartie, s’engage :
- à titre principal, d’y édifier des constructions, pour loger des personnes fragilisées
- et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail
A l’expiration du bail, vous récupérez gratuitement la propriété des constructions sauf dispositions contractuelles particulières.
 GARANTIES JURIDIQUES
Bailleur
Personne physique ou morale, propriétaire d'un bien immobilier.
 Durée
Durée minimale de 18 ans en fonction des constructions à amortir.
 Caractéristiques du bien
Il peut s’agir d’un terrain ou d’un bien immobilier nécessitant une démolition préalable : l’obligation d’effectuer des
constructions étant la condition intrinsèque du bail.
 Loyer du bail
Il se détermine principalement par le coût de la construction que devra amortir Habitat et Humanisme, sur la durée du bail.
 Nature des droits conférés
En cédant l'usage de votre bien à Habitat et Humanisme, l'association peut disposer du bien pour le louer à des personnes
fragilisées.
Ce transfert temporaire de droit réel doit être constaté par acte notarié.
 Fin du bail
Sauf convention contraire :
- vous devenez propriétaire des constructions édifiées par Habitat et Humanisme, sans indemnité.
- Habitat et Humanisme se charge de reloger les locataires.
 AVANTAGES FISCAUX
 Impôts sur le revenu
En cours de bail, les loyers que vous recevez sont taxés au titre de revenus fonciers.
A la fin de bail, la remise gratuite des constructions édifiées par Habitat et Humanisme pourra être taxée en fonction de
la durée du bail :
- moins de 18 ans : vous devrez vous acquitter d’un impôt sur le revenu calculé sur le prix de revient des constructions
- entre 18 et 30 ans : l’imposition sur le prix de revient est dégressif (décote de 8% par année de bail)
- au-delà de 30 ans : vous bénéficiez d’une exonération
 Taxe foncière
La taxe foncière est établie au nom d'Habitat et Humanisme.
 SERVICES ET PRESTATIONS
Vous êtes déchargés :
- du coût et du suivi des travaux,
- de la gestion locative et de ses frais
- de frais d'entretien du bien, de toutes natures
Textes de référence
Description du dispositif
La loi n°64-1247 du 16 décembre 1964 et le décret
n°64-1323 du 24 décembre 1964 repris dans le code
de la construction et de l’habitation :
- art L 251-1 à 251-9
- art R 251-1 à 251-3
Avantages fiscaux :
- règle d’imposition sur la valeur des constructions en fin de bail : art 33 ter II Code Général des Impôts
- taxe foncière à la charge du preneur : art L 251-1 Code de la construction et de l’habitation

La cession temporaire d’usufruit
PRINCIPE
La cession temporaire d'usufruit vous permet d'établir une convention entre :
- vous, propriétaire, qui cédez temporairement le droit d'usage de votre bien immobilier (usufruit) en conservant la nue-propriété de ce dernier,
- Habitat et Humanisme, personne morale, qui louera votre bien à des personnes fragilisées.
En contrepartie,
- vous percevez un capital immédiat sans vous départir de votre bien à moyen terme,
- vous êtes déchargés de la gestion locative et de l'entretien et récupérez la pleine propriété de votre bien à l'issue de la convention,
- vous bénéficiez d'un régime fiscal favorable.
 GARANTIES JURIDIQUES
Bailleur
Personne physique ou personne morale, propriétaire d'un bien immobilier.
 Durée
Durée minimale de 15 ans en fonction de l'état du bien. Plus il y aura de travaux à amortir, et plus la durée sera longue.
 Caractéristiques du bien
Il peut s'agir d'un logement neuf, ancien,individuel ou immeuble collectif.
 Valeur de l'usufruit
Le capital que vous percevez sera d'autant plus important que la durée sera longue, ou que votre bien est en bon état.
 Nature des droits conférés
En cédant l'usufruit de votre bien à Habitat et Humanisme, l'association peut disposer du bien pour le louer à des personnes fragilisées.
Le transfert du droit d'usufruit doit être constaté par acte notarié.
 Au terme de la cession d’usufruit
Habitat et Humanisme vous rétrocède le bien remis dans son état d'origine.
Si des travaux d'amélioration ont eu lieu, vous en bénéficiez sans contrepartie.
Six mois avant l’extinction de l’usufruit, vous avez le choix entre :
- proposer au(x) locataire(s) un nouveau bail,
- ou donner congé pour vendre ou occuper votre bien, au quel cas Habitat et Humanisme proposera un nouveau logement au(x)
locataire(s) et vous accompagnera pour le(s)reloger.
 AVANTAGES FISCAUX
 Impôts sur le revenu
Ne touchant pas de revenus fonciers sur ce bien, vous n'êtes pas imposés à ce titre.
La plus value éventuelle sur la cession d'un usufruit temporaire est soumise à l'impôt sur le revenu.
Si à l'expiration de l'usufruit, vous décidez de vendre la totalité de votre bien, il est exonéré de la plus-value puisque l'immeuble est détenu depuis plus de 15 ans.
 Impôt sur la fortune
Le bien n'entre plus dans l'assiette de calcul de l'ISF jusqu'à la fin de l'usufruit.
 Taxe foncière
La taxe foncière est établie au nom d'Habitat et Humanisme.
 SERVICES ET PRESTATIONS
Vous êtes déchargés :
- de la gestion locative et de ses frais
- des frais d'entretien du bien. Seules les grosses réparations (gros murs, couvertures,clôture...) demeurent à votre charge.
Textes de référence :
Description du dispositif :
Code de la construction et de l'habitation: art. L 253-1 et suivants
Code civil : art. 578 et suivants
Avantages fiscaux :
- Code général des impôts (CGI) : art. 669 (plus-value)
- CGI : art. 885 G (ISF)
- CGI : art. 1 400 II (taxe foncière)

Précarité énergétique : un double enjeu pour les locataires et les propriétaires
La précarité énergétique se définit par la difficulté à s’acquitter des factures d’énergie : chauffage, eau chaude et électricité, surtout quand elle dépasse 10% des revenus du foyer. On estime notamment que ces charges peuvent représenter jusqu’à 40% à 50%, voire plus, d’un loyer social ou PLAI.
Plus de 3,4 millions de ménages se trouvent dans ces conditions. Une grande majorité d’entre eux seraient des propriétaires occupants, dont 55% de plus de 60 ans.
Néanmoins, 850 000 logements appartenant à des propriétaires bailleurs se trouvent dans la même catégorie.
C’est un enjeu majeur d’exclusion sociale.
Par ailleurs, la France s’est fixé des objectifs ambitieux en termes de performance énergétique :
La loi de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l’Environnement fixe un objectif de diminution de 38 % des consommations d’énergie du parc de bâtiments existants à l’horizon 2020. A cet effet, il est prévu d’encourager les rénovations lourdes de logements existants, afin d’atteindre 400 000 rénovations importantes par an à compter de 2013.
Afin d’atteindre ces objectifs, l’Etat a souhaité mettre en place des dispositifs d’incitation efficaces afin d’encourager les particuliers à réaliser des travaux d’économie d’énergie dans leurs logements :
• L’imposition du DPE « Diagnostique des performances énergétiques » pour l’achat, vente, et location de logement
• Les subventions pour les travaux d’amélioration énergétiques pour les ménages défavorisés
• Les crédits à taux zéro et à 1,5% pour les travaux de rénovation
• Les déductions fiscales
• Un programme de formations des techniciens dans le domaine des performances énergétiques et de l’énergie renouvelable.
Classification des logements selon la consommation d’énergie primaire par mètre carré.

Témoignages
Guy A. Propriétaire solidaire à Paris, a confié un logement à H&H dans le cadre du dispositif de la ville de Paris « Louez solidaire et sans risque ».
Ce logement se trouvait disponible et j’avais entendu parler du système qu’Habitat et Humanisme avait mis en place. Je connaissais des gens bénévoles à HH, et la formule m’a paru intéressante. D’une part parce qu’il y avait une dimension de solidarité, ça permettait de loger des gens qui n’arrivaient pas à se loger autrement, et d’autre part parce que ça
m’enlevait un certain nombre de soucis : je n’avais pas besoin de chercher de locataires, je n’avais pas besoin de m’occuper de trouver une garantie en cas de loyer impayé.
Habitat et Humanisme m’a aidé à trouver des devis et des entreprises pour améliorer le logement avant de le relouer, il fallait notamment mettre aux normes l’électricité. Et puis, HH me garantit qu’au bout de 3 ou 6 ans, selon mon souhait, je retrouverai mon logement disponible, ce qui peut m’intéresser ensuite pour mes enfants.
Je perçois un loyer déterminé entre HH et moi suivant des barèmes qui ont été arrêtés avec la ville de Paris. Ils sont un petit peu inférieurs aux loyers du marché privé, mais ça m’enlève par ailleurs d’autres soucis, donc ça me paraît très bien !
Geneviève Fage, Propriétaire solidaire à Lyon
On a acheté cet appartement il y a quelques temps pour avoir un apport pour notre retraite. C’était une opportunité qui s’était présentée dans notre quartier. Par nos enfants qui avaient fait des études pour être conseillers en économie sociale et familiale et qui donc connaissaient l’existence de Habitat et Humanisme, nous nous sommes tournés vers eux.
C’était pour nous l’occasion de faire du social.
Qu’est ce qui vous a plu dans cette démarche ?
Cela permettait à des personnes qui avaient des problèmes de logement de pouvoir s’insérer plus facilement dans un quartier, dans la société.
Vous pensez que c’est plus important de faire ce geste plutôt que de gagner un peu plus avec un loyer plus élevé ?
Oui, absolument. Pour nous, l’objectif est d’avoir un apport pour notre retraite, on ne cherche pas à spéculer sur le fait que ce soit un appartement dans un quartier aisé. C’était l’occasion de pouvoir loger quelqu’un à un prix raisonnable, on était partant à 100%.
Vous avez des contacts avec la famille ou alors c’est HH qui s’en occupe ?
C’est eux qui s’en occupent. Le contact, on l’a car nous sommes voisins, on se rencontre dans la rue, on se salue, on discute…
Donc vous ne regrettez pas du tout ce que vous avez fait ?
Absolument pas !
Bertrand Paumery, Propriétaire solidaire à Grenoble
J’ai hérité d’une maison à Nancy mais j’habite Grenoble. Je ne pouvais pas la gérer de Grenoble, et j’ai cherché un organisme qui pouvait le faire mais d’une manière un peu plus sociale. Je suis au Secours Catholique donc j’ai quelques références auprès de personnes qui sont dans le besoin et j’avais déjà entendu parlé d’Habitat et Humanisme. J’ai appris qu’ils avaient une association en Lorraine et leur ai confié la gestion de la maison. Il s’occupe de tout, mais j’essaie quand même de rencontrer au moins une fois par an les locataires. Je sais que la maison sera bien habitée, que si les locataires ont un problème,ils savent à qui s’adresser. Ils ne s’adressent pas directement à moi qui suis loin, et donc
pas opérationnel tout de suite. C’est pour moi une tranquillité d’esprit mais ça ne suffit pas.
J’apprécie également l’accompagnement proposé à ces personnes par HH. Les gens qui ont besoin de se loger, ont besoin d’être logés correctement et d’être suivis aussi s’ils ont des problèmes. Avant que cette maison soit gérée par HH, c’était ma mère qui s’en occupait mais les locataires se bouffaient le nez, ce n’était agréable pour personne.